Bauen

Was nützt der schönste Bauplatz ohne Baurecht?

Es gibt Bauplätze, die müssen es erst noch werden. Indem sie nämlich aus einem großen Grundstück heraus gemessen werden. Welche amtliche Stelle dafür zuständig ist, kann Ihnen Ihr Notar sagen. Trotzdem können Sie schon vor dem Vermessen einen Kaufvertrag beim Notar abschließen. In diesem Fall müssen Sie dann später lediglich noch einen Nachtrag bei ihm unterzeichnen. Nämlich die so genannte Messungsanerkennung. Doch was nützt Ihnen der schönste Bauplatz, wenn Sie ihn nicht erschließen können? Oder wenn Sie kein Baurecht dafür haben?

Deshalb sollten Sie rechtzeitig bei der Gemeinde nachfragen, wie’s mit beidem steht. Schließlich sollten Sie noch wissen, ob und in welcher Höhe Erschließungskosten auf Sie zukommen. Bleibt noch zu klären, ob Sie Leitungen für Wasser, Strom oder anderes über ein Nachbargrundstück legen müssen. Dann brauchen Sie dafür von Ihrem Nachbarn ein so genanntes Leitungsrecht. Und das muss ins Grundbuch eingetragen werden. Genau wie das so genannte Geh- und Fahrtrecht. Für den Fall, dass Sie nur über ein Nachbargrundstück zu Ihrem Gelände kommen können. Die Eintragung ins Grundbuch regelt übrigens Ihr Notar für Sie. Mit Ihrem Nachbarn sollten Sie sich allerdings schon selbst einigen. Um des lieben Friedens willen am besten gleich im Vorfeld.

Was noch vor dem Bauen kommt: Vorbauen.

Wer baut, braucht gute Nerven. Vor allem, wenn er auch der Bauherr ist. Weil er dann alles selbst organisieren muss: Vom Grundstückskauf bis hin zum Abschließen der Verträge mit sämtlichen Handwerkern. Sie können allerdings auch das Objekt samt Grundstück von einem Bauträger kaufen. Dann kommt alles aus einer Hand. In diesem Fall ist in dem Kaufvertrag, den Sie abschließen, auch gleich der Bauvertrag mit drin. Weil die Kombination von Bauvertrag und Grundstückskauf eine knifflige Angelegenheit ist, sieht der Gesetzgeber vor, dass dieser so genannte Bauträgervertrag komplett notariell beurkundet wird. Übrigens in vielen Fällen auch dann, wenn Grundstück und Bauleistung aus unterschiedlichen Händen kommen.

Zudem hält das Gesetz für den Bauträgervertrag einige Vorschriften zu Ihrem Schutz bereit. Die sind besonders dann wichtig, wenn das Gebäude noch gar nicht fertig gestellt ist. Was es sonst noch zu beachten gibt, sagt Ihnen Ihr Notar. Immerhin ist der Bauvertrag das A und O jedes Vorhabens. Darin sollten Sie nämlich genau festlegen, wie der Bau errichtet wird. Und zwar anhand einer Baubeschreibung und der Pläne. Damit geregelt ist, welche Leistung Sie am Ende für Ihr Geld bekommen. Sonderwünsche, die über die geplanten Leistungen hinausgehen, natürlich inbegriffen. All das sollten Sie unbedingt schon vor der Beurkundung mit dem Bauträger oder anderen Fachleuten abklären. Genau wie die technischen Fragen, also etwa Wärmeisolierungen, Material oder Armaturen. Damit Sie wissen, was Sie in Ihren Vertrag mit aufnehmen müssen. Wie man das dann richtig formuliert, weiß Ihr Notar am besten.

Zu Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie bitte den Notar.

Vertrag schön und gut. Vor manchen Tücken kann Sie selbst der Notar nicht bewahren. Wenn Ihr Vertragspartner sich nicht an die Spielregeln hält, haben Sie natürlich den Ärger am Hals. Vor allem dann, wenn der Bau sich verzögert. Oder wenn der Unternehmer zahlungsunfähig wird. Dann haben Sie als Käufer eventuell noch hohe Belastungen. Es empfiehlt sich also in jedem Fall nachzuforschen, wie gut Ihr Vertragspartner ist. Und: Ob das Objekt seinen Preis überhaupt wert ist. Auch wenn Sie es als Kapitalanlage sehen, nehmen Sie es unter die Lupe. Selbst wenn es Ihnen als noch so lukrativ angepriesen wird. Ein paar Objekte, die Sie sich als Referenz zeigen lassen, können hier schon viel aussagen.

Ihre Kalkulation sollte übrigens immer auch den möglichen Mietausfall berücksichtigen. Gibt man Ihnen gar eine Mietgarantie, dann muss die unbedingt mit beurkundet werden, damit sie überhaupt gültig ist. Nicht zuletzt wird Ihnen Ihr Notar auch empfehlen, einen genauen Termin für die Bezugsfertigstellung Ihres Hauses zu vereinbaren. Welche Abmachungen sonst noch sinnvoll sind, besprechen Sie am besten mit ihm.

Verträge, Verbraucherschutz eingebaut.

Wer als Verbraucher geschützt sein will, sollte seine Rechte schwarz auf weiß haben. Dafür sorgt Ihr Notar. Ganz besonders beim Bauträgervertrag. Weil er am besten überschauen kann, ob ein Vertrag den gesetzlichen Vorschriften auch tatsächlich entspricht. Die wichtigsten seien hier in aller Kürze genannt: Ohne Sicherheiten brauchen Sie als Käufer keine Zahlungen zu leisten. Auch darf der Kaufpreis nur in Raten bezahlt werden. Und zwar je nach Baufortschritt. Dann gibt es da noch die Haftung bei Sachmängeln. Hier sind Einschränkungen kaum möglich. Mit anderen Worten: Sie müssen Ihr Objekt nicht so nehmen, wie es Ihnen der Unternehmer vorsetzt. Mal angenommen, es entspricht nicht den Vereinbarungen. Eine Regelung, die Sie von Belastungen aus der Finanzierung des Bauträgers befreit, ist übrigens ebenfalls vorgeschrieben. Denn, wenn der etwa einen Kredit auf das Grundstück aufnimmt, sollen Sie nicht für seine Schulden geradestehen müssen. Verbraucherschutz heißt für uns aber auch, dass Sie genug Zeit haben, sich mit dem Vertrag auseinander zu setzen. Zum Beispiel, indem Sie schon vorab einen Vertragsentwurf bekommen. Beim Kauf vom Unternehmer mindestens zwei Wochen vorher. Und vor allem: Dass Sie und Ihr Vertragspartner – oder ein kompetenter Vertreter – gemeinsam beim Notar sind.  Über den Bauträgervertrag können Sie sich auch in dem von der Landesnotarkammer Bayern herausgegebenen und im Internet abrufbaren Bauträgermerkblatt informieren.