Eigentum

Selbst Eigentum hat seine Grenzen.

Als Eigentümer eines Grundstücks kann Ihnen keiner reinreden. Aber eben nur in Grenzen. Wo die genau liegen, ist nämlich nicht nur durch den Grund selbst festgelegt. Sondern auch durch das Gesetz. Das bestimmt beispielsweise, ob Ihr Baum zu nah am Grundstück des Nachbarn steht. Und ob Sie seine Äste deshalb womöglich zurückschneiden müssen. Aus dem Grundbuch wiederum ergibt sich, ob andere Rechte an Ihrem Grundstück haben. Natürlich nur, wenn sie Ihnen eingeräumt wurden. Ob von Ihnen oder schon von Ihrem Vorgänger. Dazu gehört unter anderem das so genannte Geh- und Fahrtrecht. Das braucht Ihr Nachbar zum Beispiel dann, wenn er zu seinem eigenen Grundstück nur über das Ihre kommt. Oder genauso, wenn seine Leitung nur über Ihr Anwesen gelegt werden kann. Wenn der Vorbesitzer Ihres Grundstücks für Ihren Nachbarn Abstandsflächen übernommen hat, schränkt Sie das ebenfalls ein. Weil Sie dann nämlich nicht mehr so nah an die Grundstücksgrenze bauen dürfen. Das muss allerdings nicht unbedingt im Grundbuch stehen.

Sie sehen, ob Wohnung, Haus oder Grundstück: Jedes Recht bringt auch einiges an Pflichten mit sich. Bevor Sie sich Eigentum anschaffen, gibt es also einiges zu bedenken. Aber vor allem auch zu regeln. Am besten lassen Sie sich von Ihrem Notar dabei helfen.

Eine Eigentumswohnung ist kein Wolkenkuckucksheim.

Selbstverständlich gehört Ihre Eigentumswohnung Ihnen. Und nur Ihnen. Denn sie zählt als Sondereigentum. Der Rest des Hauses ist allerdings Gemeinschaftssache. Genau wie das Grundstück. Weil nämlich alle Wohnungseigentümer auch Miteigentümer des gesamten Komplexes sind. Was dabei allen gemeinsam gehört und was jedem Einzelnen, ist in der so genannten Teilungserklärung festgelegt. Auf die Sie als Käufer selten Einfluss haben. Das gilt übrigens auch für die Gemeinschaftsordnung, die es normalerweise ebenfalls schon gibt, wenn Sie eine Wohnung kaufen. Und die das Miteinander der Hausgemeinschaft bestimmt.

Wenn Sie dagegen selbst ein Objekt aufteilen wollen, haben Sie selbstverständlich alle Freiheiten. Das heißt, Ihr Notar entwirft hier die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ganz nach Ihren Vorstellungen. Sozusagen maßgeschneidert. Bevor Sie in eine Eigentümergemeinschaft eintreten, sollten Sie sich also über alles gründlich informieren. Auch über Beschlüsse, die in der Vergangenheit getroffen wurden. Wenn es einen Vertrag mit einem Verwalter gibt, den die Hausgemeinschaft für bestimmte Aufgaben angestellt hat, sollten Sie das ebenfalls wissen. Am besten bitten Sie Ihren Notar einmal darum, Ihnen hier die „Spielregeln“ genau zu erklären.

Nach 99 Jahren ist Schluss.

Der Bischof tut es. Der Bürgermeister tut es. Und immer öfter tut es auch der Privatmann: Sie alle lassen Sie auf ihrem Grundstück bauen und wohnen. Allerdings nur „auf Zeit“. Oder nur mit Einschränkungen. Wie das? werden Sie jetzt vielleicht fragen. Ganz einfach: Indem Sie ein so genanntes Erbbaurecht erwerben. Und damit das Recht, ein fremdes Grundstück nach Ihren Bedürfnissen zu bebauen. Als Gegenleistung dafür bezahlen Sie dem Grundstückseigentümer normalerweise einen Erbbauzins. Der Sie meistens günstiger kommt, als das Grundstück zu kaufen. Zwar gilt dieses Erbbaurecht in der Regel 99 Jahre lang. Wenn Sie es allerdings von einem Vorgänger übernehmen, ist möglicherweise schon ein Teil dieser Zeit abgelaufen. Und ob Sie es überhaupt verlängern können, hängt ganz von dem Vertrag ab, der mit dem Eigentümer des Grundstücks besteht. In einem solchen Vertrag ist auch die Höhe des Erbbauzinses festgelegt. Genau wie eventuelle Abfindungen am Ende der Laufzeit.

Oder die Frage, ob Sie für bestimmte Entscheidungen, die mit dem Grundstück zusammenhängen, die Zustimmung des Eigentümers brauchen. Zum Beispiel, wenn es um die Architektur oder den Verkauf geht. Keine Frage: Bei solch schwierigen Verhältnissen ist ganz sicher Ihr Notar gefragt. Zumal Sie Ihren Erbbaurechtsvertrag ja sowieso von ihm beurkunden lassen müssen.

Ihr Eigentum: Aber der Staat mischt mit.

Soll und Haben. Gilt leider auch für Ihr Eigentum. Denn beim Kauf wird dafür eine Grunderwerbsteuer von 6,5% (in Nordrhein-Westfalen – in anderen Bundesländern zum Teil ein anderer Satz) fällig. Wenn Sie es innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen, müssen Sie oft auch noch eine „Spekulationssteuer“ bezahlen. Andererseits kommt Ihnen der Staat auch ein gutes Stück entgegen. Indem er durch spezielle Wohnungsbauförderprogramme der Länder den Wohnungsbau fördert. Die Kommunen tun ebenfalls eine Menge für Sie. Damit Sie Anschluss an Kanalisation und Straßen, Wasser- oder auch die Energieversorgung haben. Im Gegenzug dazu darf der Staat bei vielem mitentscheiden: Oft darüber, ob Sie auf einem Grundstück bauen dürfen. Ob Sie ein Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen dürfen oder ob Sie es sanieren müssen. Selbst in Kaufverträge kann sich der Staat einschalten. Beispielsweise mit einem Vorkaufsrecht. Womöglich zu einem Vorzugspreis. Eigentum hin oder her. Gut zu wissen, dass Ihnen der Notar bei vielen Verträgen auch gleich einiges an Behördengängen abnimmt. Und das zu einem vernünftigen Preis.